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同一周。
海参崴。东方曙光总部。
张韬坐在办公室里，面前摊着三份报表。
第一份：边贸业务月报。
利润率百分之四十七，同比上涨百分之三十二。
第二份：国内工厂运营月报。燕京第三纺织厂、永利食品加工厂，两条线满产满销，现金流为正。
第三份：光明国际海外集团的离岸账户余额。
七千八百万美金。
这笔钱躺在港岛汇丰的账户里，每个月吃着百分之零点三的活期利息。
换算下来，一年利息不到三十万美金。
七千八百万的资金池，一年回报三十万。
这不叫理财。这叫浪费。
张韬把报表合起来，拿起电话，拨了一个港岛的号码。
三声响铃。
“张总。”言明跃的声音从那头传来。
“明跃，光明国际账上现在多少闲置资金？”
“七千八百万美金整。上周刚入账一笔巴沙耶夫那边的资产转让款。”
“我要动这笔钱。”
“怎么动？”
“买楼。”
言明跃没立刻接话。两秒后他开口：“买哪里的楼？”
“中环。”
“张总，中环现在的甲级写字楼均价，”言明跃说道，“每平尺八千到一万二港币。整栋买的话，单栋价格在三亿到五亿港币之间。”
“我知道。”
“您准备买多少？”
“能买多少买多少。”
“张总，我需要确认一下，您是说，把七千八百万美金全部投进中环不动产？”
“不是全部。”张韬说道“留一千万做流动性备付。剩下六千八百万，全部砸进去。”
六千八百万美金。
按汇率折算，超过五亿港币。
这个数字在港岛商业地产市场上意味着什么？
意味着能一口气吃下中环至少两栋甲级写字楼，外加五到八间临街黄金铺位。
“张总，”言明跃犹豫道，“我得提醒您。现在港岛地产市场正处于高位震荡期。八七股灾之后资金回流地产，价格已经涨了一轮。如果未来两年出现回调，”
“不会。”
张韬打断他。
“中环甲级写字楼的租金回报率是多少？”
“目前年化百分之五到百分之七。”
“空置率呢？”
“低于百分之三。”
“过去十年，中环核心地段的物业有没有出现过超过百分之二十的跌幅？”
言明跃沉默了三秒。
“没有。”
“那就对了。我买的不是涨幅。我买的是底。”
言明跃没再反驳。
他在港岛顶级投行干了八年。
见过太多人追涨杀跌，把身家砸进股票、期货、外汇，涨的时候觉得自己是神，跌的时候连裤衩都赔进去。
但张韬不一样。
这个人从来不碰波动性资产。从来不赌方向，他只做一件事，锁定确定性。
“明白了。”言明跃冷静地提问，“我这边联系仲量联行和戴德梁行，筛选标的。您的要求是？”
“三个条件。”
“第一，只要中环核心地段。皇后大道中、德辅道中、毕打街，这三条街以内。超出这个范围的不看。”
“第二，只要甲级写字楼和临街商铺。住宅不碰，工业物业不碰，新界郊区不碰。”
“第三，产权必须干净。无抵押、无纠纷、无共有人。交割周期不超过六十天。”
言明跃把条件记下来。
“张总，按这三个条件筛，目前市面上符合的标的大概有七到九个。我最快三天内给您出一份完整的尽调报告。”
“行。”
张韬挂了电话。
七千八百万美金。
这笔钱如果继续躺在账上，就是一串数字。
受汇率波动、政策管控、账户冻结的威胁。任何一个环节出问题，这串数字就可能归零。
但如果变成中环的楼，楼不会跑。
楼不受汇率影响。
楼每个月都在产生租金现金流。
楼在未来三十年只会涨，不会跌。
更关键的是，有了这批不动产做底，整个资产结构就彻底变了。
不再是单一的贸易公司。
而是一个拥有实体生产、跨境贸易、离岸现金流、海外固定资产的四维闭环体系。
贸易赚钱的时候，利润往不动产里沉淀。
贸易遇冷的时候，不动产的租金维持现金流。
工厂锁住成本端、贸易锁住利润端、不动产锁住安全垫、离岸账户锁住流动性。
四条线，互为支撑，互为备份。
任何一条线出问题，剩下三条线兜底。
这套体系一旦建成，
就不存在“赔”这个字了。
三天后。
言明跃的传真件到了。
九个标的。
详细的地段分析、租金回报率、历史交易价格、产权状况、物业管理评级，全部列得清清楚楚。
张韬翻了二十分钟。
最后圈了四个。
皇后大道中一栋十二层甲级写字楼。报价三亿一千万港币。当前出租率百分之九十七。年租金收入两千一百万港币。
德辅道中一栋八层甲级写字楼。报价一亿八千万港币。当前出租率百分之九十五。年租金收入一千三百万港币。
毕打街临街黄金铺位三间。
总报价六千八百万港币。
租户全部是国际一线品牌，租约锁定五年。
皇后大道中另一处临街铺位两间。总报价四千二百万港币。
四个标的加起来，总价五亿六千一百万港币。折合美金约六千五百万。
刚好卡在预算线内。
张韬拿起电话。
“明跃。”
“张总。”
“四个标的全要。同步推进尽调和交割。六十天内全部完成过户。”
电话那头，言明跃的声音平静得像在念菜单。
“明白。我今天下午就跟卖方律师团队碰面。”
张韬挂了电话。
六十天后，四栋楼的产权证全部过户到海外集团名下。
言明跃把最后一份律师函锁进保险柜的时候，手上的动作顿了一拍。
“张总，交割全部完成。”
五亿六千万港币的不动产。
一口气砸进中环核心地段。
这笔投资放在整个港岛商业地产市场上，算得上大手笔。
张韬接过产权证，翻了两页，合上。
“租金收益什么时候能到账？”
“下个月十五号。”言明跃翻开笔记本，“四处物业的年租金收入加起来，税后净收益大概三千八百万港币。”
三千八百万。
折算下来，年化回报率百分之六点七。
比躺在账上吃活期利息强太多。
张韬把产权证递给吴志清。
“锁进保险柜。”
吴志清接过，转身出去了。